COVID-19: SE È IMPOSSIBILE LIBERARE L’IMMOBILE PROMESSO IN VENDITA PER IL BLOCCO DEGLI SFRATTI L’INADEMPIMENTO DEL PROMITTENTE VENDITORE È INCOLPEVOLE

Questo è quanto affermato dal Tribunale di Milano con la pronuncia resa in sede cautelare, all’esito di un procedimento per sequestro conservativo, il 7 dicembre 2020.

La vicenda.

Nel febbraio del 2020 le parti avevano sottoscritto un contratto preliminare di compravendita di un immobile che, all’epoca della sottoscrizione, risultava occupato da un conduttore con contratto di locazione in scadenza al 31 luglio 2020, pattuendo il termine del 30 settembre 2020 quale data per la stipula del definitivo e per la consegna dell’immobile “libero da persone o cose”.

Tuttavia, alla data concordata per il rogito l’immobile de quo non era ancora stato liberato, nonostante la parte venditrice avesse medio tempore ottenuto ordinanza di convalida di sfratto. Il promissario acquirente, dunque, diffidava il venditore ad adempiere ex art. 1454 c.c. o, quantomeno, alla restituzione della caparra confirmatoria versata e delle spese sostenute.

Stante il naufragio dei tentativi di composizione bonaria della controversia, il promissario acquirente agiva cautelativamente in giudizio chiedendo al Tribunale meneghino il sequestro conservativo dei beni del debitore, preannunciando azione di risoluzione del contratto.

Costituitosi in giudizio, il promissario venditore chiedeva il rigetto della domanda avversaria, eccependo di essere stato diligente avendo ottenuto una convalida di sfratto per morosità nel luglio del 2020, ma di essersi trovato nell’impossibilità di adempiere a causa dei sopravvenuti eventi connessi alla pandemia da COVID-19.
Infatti, stante il c.d. blocco degli sfratti disposto dal c.d. Decreto Cura Italia inizialmente sino al 31 agosto 2020 e prorogato dal c.d. Decreto Rilancio al 31 dicembre 2020, il resistente non aveva potuto portare in esecuzione il provvedimento per factum principis ed era, pertanto, esente da colpa.

La decisione del Tribunale.

All’esito della valutazione della sussistenza dei presupposti della tutela cautelare invocata, il Tribunale di Milano rigettava il ricorso per insussistenza, per quanto qui di interesse, del fumus boni iuris.

A parere del Giudice, infatti, “la diffida ad adempiere comunicata dal ricorrente e ricevuta da parte resistente il 7 ottobre 2020 non può ritenersi giustificata dall’inadempimento colpevole della controparte, la quale ha diligentemente e tempestivamente intimato sfratto per morosità, convalidato dal Tribunale di Milano il 6 luglio 2020; l’impossibilità di liberare l’immobile per la data prevista nel preliminare è dovuta al factum principis, essendo intervenuti due decreti legge che hanno disposto il blocco degli sfratti (…)”.
Peraltro, secondo il Tribunale, l’incolpevolezza del promissario venditore non poteva dirsi esclusa dalla circostanza che lo stesso non si fosse attivato subito dopo la conclusione del contratto mediante intimazione di licenza per finita locazione perché, in ogni caso, la procedura esecutiva sarebbe stata sospesa.

Conclusioni.

La pronuncia in commento, una delle primissime sul tema, sposa la tesi secondo cui il factum principis giustifica l’incolpevolezza del debitore e, determinando un’impossibilità sopravvenuta temporanea ex art. 1256, co. 2, c.c. lo sottrae, finché l’impossibilità perdura, alla soggezione a diffida ad adempiere ed alla risoluzione per inadempimento.

Il tutto a discapito, ancora una volta, del creditore.

Dott.ssa Letizia Bortolaso